Досить часто виникають правничі ситуації, коли проведені будівельні роботи, збудований будинок чи споруда можуть містити ознаки самочинного будівництва.
Таке будівництво може порушувати як правила добросусідства так і загальні правила проведення будівельних робіт.
Тому, в судовому порядку можна подати позов щодо визнання збудованого об’єкту самочинним та про його знесення.
Команда Стеллар Партнерс проаналізовала одну з останніх практик Верховного Суду в цьому напряму та звертає увагу на Постанову Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 13.02.2023 по справі № 906/205/22.
В наведеній справі Верховний Суд приходить до наступних висновків.
В порядку ст. 375 ЦК України лише власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.
Без дозволу власника земельної ділянки проведення будівельних робіт на ній є протиправним та може бути наслідком визнання будівництва самочинним
Проте, у разі встановлення факту самочинного будівництва, необхідно також обов’язково довести й факт проведення такого будівництва особою до якої заявляється позов.
Більш того, доведення будівництва саме відповідачем має бути здійснено на підставі відповідних доказів.
В іншому випадку, навіть у разі встановлення факту самочинного будівництва, але відсутності доказів здійснення такого будівництва відповідачем суд відмовляє у задоволенні позову.
Тому, на етапі підготовки позову в такій категорії справ досить важливим є формування належної доказової бази не тільки щодо встановлення незаконності будівництва, а й щодо інших аспектів, зокрема і щодо відношення до такого будівництва відповідача.
За більш детальною юридичною консультацією щодо самочинного будівництва, захисту прав, судових спорів, рекомендуємо звернутись до адвокатів АО «Стеллар Партнерс».
Статтею 140 Конституції України передбачено, що місцеве самоврядування є правом територіальної громади – жителів села чи добровільного об`єднання у сільську громаду жителів кількох сіл, селища та міста – самостійно вирішувати питання місцевого значення в межах Конституції і законів України.
Відповідно до статті 145 Конституції України гарантовано судовий захист прав місцевого самоврядування.
Відповідно до Європейської хартії місцевого самоврядування (ратифікована відповідно до Закону України від 15 липня 1997 року № 452/97-ВР):
– місцеве самоврядування означає право і спроможність органів місцевого самоврядування в межах закону здійснювати регулювання та управління суттєвою часткою публічних справ, під власну відповідальність, в інтересах місцевого населення (частина перша статті 3);
– органи місцевого самоврядування в межах закону мають повне право вільно вирішувати будь-яке питання, яке не вилучене зі сфери їхньої компетенції і вирішення якого не доручене жодному іншому органу (частина друга статті 4);
– повноваження, якими наділяються органи місцевого самоврядування, як правило, мають бути повними і виключними; вони не можуть скасовуватися чи обмежуватися іншим центральним або регіональним органом, якщо це не передбачено законом (частина четверта статті 4);
– органи місцевого самоврядування мають право використовувати засоби правового захисту для забезпечення вільного здійснення своїх повноважень і вимагати поваги до принципів місцевого самоврядування, які закріплені в конституції чи національному законодавстві (стаття 11).
Гарантії місцевого самоврядування також містяться у Всесвітній декларації місцевого самоврядування (прийнята XXVII Конгресом Міжнародного союзу місцевої влади (International Union of Local Authorities; IULA) 26 вересня 1985 року у м. Ріо-де-Жанейро (Бразилія), а також Європейській Хартії міст (Charte urbaine europeenne) (прийнята Постійною конференцією місцевих і регіональних органів влади Європи Ради Європи (Congress of Local and Regional Authorities; CLRA) 18 березня 1992 року у м. Страсбург (Франція).
Крім того, згідно із зобов`язаннями, які взяті відповідно до статей 4, 6 та 14 Угоди про Асоціацію між Україною, з однієї сторони, та Європейським Союзом, Європейським співтовариством з атомної енергії і їхніми державами-членами, з іншої сторони (ратифікована згідно із Законом України № 1678-VII від 16 вересня 2014 року), Україна прагне зміцнення поваги до демократичних принципів, верховенства права та доброго врядування; забезпечує стабільність і дієвість демократичних інституцій; гарантує права людини і основоположні свободи, а також дбає про зміцнення судової влади та підвищення її ефективності.
Статтею 4 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» встановлено, що місцеве самоврядування здійснюється на принципах, зокрема, судового захисту прав місцевого самоврядування.
Натомість, досить часто виникають ситуації, коли підконтрольні чи підзвітні органи міської ради приймають рішення, які суперечать інтересам територіальної громади, міській раді.
Такі порушення виникають в сфері земельних правовідносин, будівництва, архітектури тощо.
Тому, тривалий час поставало питання, чи має право місцева рада бути позивачем у справах, де відповідачем виступає її підконтрольний чи підзвітний орган?
Верховний Суд поставив крапку в цих розбіжностях та зазначив про можливість такого судового процесу з огляду на суб’єктний склад.
Зокрема, в Постанові Касаційного адміністративного суду у Складі Верховного Суду за 23.02.2024 по справі № 300/2289/23 Верховний Суд виснував:
І. Публічно-правовим є, зокрема спір, у якому сторони правовідносин одна щодо іншої не є рівноправними і в якому одна зі сторін виконує публічно-владні управлінські функції та може вказувати або забороняти іншій стороні певну поведінку, давати дозвіл на передбачену законом діяльність тощо. Ці функції суб`єкт владних повноважень повинен виконувати саме у тих правовідносинах, у яких виник спір. Так, до юрисдикції адміністративного суду належить спір, який виник, зокрема, між двома суб`єктами стосовно їх прав та обов`язків у конкретних правових відносинах, в яких хоча б один суб`єкт законодавчо вповноважений владно керувати поведінкою іншого суб`єкта, а останній відповідно зобов`язаний виконувати вимоги та приписи такого суб`єкта владних повноважень.
ІІ. Право самостійно скасовувати рішення виконавчого комітету виникає у відповідної ради у разі, якщо виконком ухвалює рішення на виконання власних повноважень. Натомість, у випадку, якщо таке рішення прийняте на виконання делегованих повноважень та якщо воно не відповідає Конституції України та/або закону, то таке рішення підлягає оскарженню в судовому порядку.
ІІІ. Органи місцевого самоврядування мають право звертатися до суду з позовом з метою реалізації своїх повноважень та забезпечення виконання функцій місцевого самоврядування, а також захисту прав та інтересів відповідної територіальної громади.
IV. Відповідно до частини восьмої статті 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» скасування містобудівних умов та обмежень здійснюється: за заявою замовника або за рішенням суду.
Враховуючи особливості правового регулювання підстав та порядку скасування містобудівних умов та обмежень, визначених частиною восьмою статті 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», у системному зв`язку з положеннями частини десятою статті 52 та статті 71 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», Верховний Суд прийшов до висновку про наявність у місцевої ради права самостійно звертатися до суду в інтересах територіальної громади та на виконання покладених на неї функцій, зокрема у сфері охорони встановленого порядку планування та забудови території, в тому числі з позовом про скасування містобудівних умов та обмежень.
За більш детальною правничою консультацією щодо оскарження містобудівних умов та обмежень, містобудівної документації, генеральних планів територій, детальних планів територій тощо, звертайтесь до адвокатів АО «Стеллар Партнер»
Динаміка інтенсивності розвитку будівельного бізнесу, прозоре залучення інвестицій та їх захист потребують від держави якісного правового врегулювання.
Особливо чутливо це питання постало в період війни.
Так, внесений на початку 2021 року законопроект «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» в серпні 2022 року був проголосований Верховною Радою України та набрав чинності у жовтні 2022 року.
Положення Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», в першу чергу ввів в цивільний оборот таке поняття як спеціальне майнове право інвестора на об’єкт незавершеного будівництва.
На законодавчому рівні почалось визнаватись спеціальне речове право на об’єкт нерухомого майна, зокрема на подільні чи неподільні об’єкти незавершеного будівництва або на майбутні об’єкти нерухомості.
Проте, таке спеціальне право виникає з моменту його реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
В подальшому, з метою практичної реалізації вимог Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», 13.06.2023 року Кабінетом Міністрів України приймається Постанова «Деякі питання виконання вимог Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» за № 596 (далі – Постанова 596), що набирає законної сили 16.06.2023.
Постановою 596, серед іншого, запроваджується ряд практичних новел в сфері спеціального майнового права на об’єкт незавершеного будівництва.
Так зокрема, обов’язковим для забудовника стала реєстрація майнових прав інвесторів, які виникли після 10.10.2022, тобто після набрання законної сили Законом України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».
Окрім цього, забудовнику також надається право і можливість реєструвати спеціальне майнове право інвестора, яке виникло до 10.10.2022.
Наведені зміни покликані на захист прав інвесторів на об’єкт будівництва та сприяють прозорості самого ринку будівництва.
Більш того, такі нововведення є стимулюючим фактором для забудовника в частині демонстрації перед інвестором відкритості його діяльності та захищеності інвестицій, в тому числі від повторного продажу майнових прав, що не рідко зустрічається на ринку будівництва.
Окрім цього, з метою забезпечення прозорості, на забудовника покладено обов’язок з оприлюднення інформації про нього, характеристики об’єкту будівництва та джерела фінансування будівництва.
Завдяки вказаному механізму інвестори без будь-яких перепон зможуть публічно перевірити необхідну інформацію відносно об’єкта будівництва та прийняти для себе відповідне рішення щодо інвестування в такий об’єкт інвестицій.
Також, на нашу думку, наведена публічна складова може позитивно впливати для інвестора в майбутньому у випадку виникнення спірних ситуацій пов’язаних з порушенням своїх зобов’язань забудовником, адже являється своєрідною гарантією виконання останнім своїх зобов’язань.
Окрім того, на забудовника покладається обов’язок з реєстрації спеціального майнового права інвестора на об’єкт будівництва.
Такий запроваджений механізм має попередити можливе подвійне відчуження забудовником прав на квартиру, що нажаль нерідко трапляється.
На підставі Постанови № 596 інвестори мають право зареєструвати за собою речове право на нерухоме майно яке будується ще до здачі такого об’єкта в експлуатацію, чого не було раніше.
Проте, слушно наголосити, що спеціальне речове право, його реєстрація, жодним чином не змінюють порядок набуття права власності на нерухоме майно, а реєстрація такого права відповідно не є моментом 1його набуття.
Для набуття права власності як на об’єкт нерухомого майна необхідно, щоб забудовник збудував та ввів в експлуатацію нерухоме майно.
Потім, після введення в експлуатацію, між забудовником та інвестором укладається договір, на підставі якого вже реєструється право власності на об’єкт нерухомості.
Також, ще однією запровадженою у 2023 році гарантією інвестора речових прав на нерухоме майно є те, що забудовник втратив право, без дозволу інвестора, змінювати технічні характеристики майна, що будується.
Це мінімізує ризики, які існували раніше в частині обов’язку інвестора прийняти від забудовника нерухоме майно не з тими характеристиками, які раніше обумовлювались.
Слід наголосити, що 27.10.2023 урегульовано всі технічні складові, і інвестори та забудовники можуть подати через Портал державної електронної системи у сфері будівництва заяву про реєстрацію спеціального майнового права на об’єкт незавершеного будівництва.
Додатково слід звернути увагу, що запроваджений механізм реєстрації спеціального майнового права на об’єкт незавершеного будівництва надає можливість інвесторам та забудовникам залучити державні компенсації, якщо недобудований об’єкт нерухомого майна був пошкоджений внаслідок збройної агресії російської федерації.
Зокрема, це передбачено Законом України «Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України, та Державний реєстр майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією російської федерації проти України», який набрав чинності 22.05.2023 року.
Це відбувається через програму «єВідновлення», але спочатку необхідно зареєструвати відповідне спеціальне речове право на об’єкт незавершеного будівництва.
Також, початок функціонування механізму гарантування речових прав на майбутню нерухомість надає можливість громадянам скористатись програмою «єОселя», що є досить актуально та має пожвавити будівельний ринок з огляду на значне руйнування житлового фонду в Україні внаслідок бойових дій.
Отже, в цілому, з огляду на розширення у 2022-2023 роках механізму гарантування речових прав інвесторів на майбутню нерухомість, прослідковується позитивна динаміка на ринку будівельних послуг, адже прозорість правил ринку завжди призводить до інвестиційної динаміки та покращення довіри між інвестором і забудовником.