Розширення механізму гарантування речових прав на майбутню нерухомість

Динаміка інтенсивності розвитку будівельного бізнесу, прозоре залучення інвестицій та їх захист потребують від держави якісного правового врегулювання.

Особливо чутливо це питання постало в період війни.

Так, внесений на початку 2021 року законопроект «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» в серпні 2022 року був проголосований Верховною Радою України та набрав чинності у жовтні 2022 року.

Положення Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», в першу чергу ввів в цивільний оборот таке поняття як спеціальне майнове право інвестора на об’єкт незавершеного будівництва.

На законодавчому рівні почалось визнаватись спеціальне речове право на об’єкт нерухомого майна, зокрема на подільні чи неподільні об’єкти незавершеного будівництва або на майбутні об’єкти нерухомості.

Проте, таке спеціальне право виникає з моменту його реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

В подальшому, з метою практичної реалізації вимог Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», 13.06.2023 року Кабінетом Міністрів України приймається Постанова «Деякі питання виконання вимог Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» за № 596 (далі – Постанова 596), що набирає законної сили 16.06.2023.

Постановою 596, серед іншого, запроваджується ряд практичних новел в сфері спеціального майнового права на об’єкт незавершеного будівництва.

Так зокрема, обов’язковим для забудовника стала реєстрація майнових прав інвесторів, які виникли після 10.10.2022, тобто після набрання законної сили Законом України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».

Окрім цього, забудовнику також надається право і можливість реєструвати спеціальне майнове право інвестора, яке виникло до 10.10.2022.

Наведені зміни покликані на захист прав інвесторів на об’єкт будівництва та сприяють прозорості самого ринку будівництва.

Більш того, такі нововведення є стимулюючим фактором для забудовника в частині демонстрації перед інвестором відкритості його діяльності та захищеності інвестицій, в тому числі від повторного продажу майнових прав, що не рідко зустрічається на ринку будівництва.

Окрім цього, з метою забезпечення прозорості, на забудовника покладено обов’язок з оприлюднення інформації про нього, характеристики об’єкту будівництва та джерела фінансування будівництва.

Завдяки вказаному механізму інвестори без будь-яких перепон зможуть публічно перевірити необхідну інформацію відносно об’єкта будівництва та прийняти для себе відповідне рішення щодо інвестування в такий об’єкт інвестицій.

Також, на нашу думку, наведена публічна складова може позитивно впливати для інвестора в майбутньому у випадку виникнення спірних ситуацій пов’язаних з порушенням своїх зобов’язань забудовником, адже являється своєрідною гарантією виконання останнім своїх зобов’язань.

Окрім того, на забудовника покладається обов’язок з реєстрації спеціального майнового права інвестора на об’єкт будівництва.

Такий запроваджений механізм має попередити можливе подвійне відчуження забудовником прав на квартиру, що нажаль нерідко трапляється.

На підставі Постанови № 596 інвестори мають право зареєструвати за собою речове право на нерухоме майно яке будується ще до здачі такого об’єкта в експлуатацію, чого не було раніше.

Проте, слушно наголосити, що спеціальне речове право, його реєстрація, жодним чином не змінюють порядок набуття права власності на нерухоме майно, а реєстрація такого права відповідно не є моментом 1його набуття.

Для набуття права власності як на об’єкт нерухомого майна необхідно, щоб забудовник збудував та ввів в експлуатацію нерухоме майно.

Потім, після введення в експлуатацію, між забудовником та інвестором укладається договір, на підставі якого вже реєструється право власності на об’єкт нерухомості.

Також, ще однією запровадженою у 2023 році гарантією інвестора речових прав на нерухоме майно є те, що забудовник втратив право, без дозволу інвестора, змінювати технічні характеристики майна, що будується.

Це мінімізує ризики, які існували раніше в частині обов’язку інвестора прийняти від забудовника нерухоме майно не з тими характеристиками, які раніше обумовлювались.

Слід наголосити, що 27.10.2023 урегульовано всі технічні складові, і  інвестори та забудовники можуть подати через Портал державної електронної системи у сфері будівництва заяву про реєстрацію спеціального майнового права на об’єкт незавершеного будівництва.

Додатково слід звернути увагу, що запроваджений механізм реєстрації спеціального майнового права на об’єкт незавершеного будівництва надає можливість інвесторам та забудовникам залучити державні компенсації, якщо недобудований об’єкт нерухомого майна був пошкоджений внаслідок збройної агресії російської федерації.

Зокрема, це передбачено Законом України «Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України, та Державний реєстр майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією російської федерації проти України», який набрав чинності 22.05.2023 року.

Це відбувається через програму «єВідновлення», але спочатку необхідно зареєструвати відповідне спеціальне речове право на об’єкт незавершеного будівництва.

Також, початок функціонування механізму гарантування речових прав на майбутню нерухомість надає можливість громадянам скористатись програмою «єОселя», що є досить актуально та має пожвавити будівельний ринок з огляду на значне руйнування житлового фонду в Україні внаслідок бойових дій.

Отже, в цілому, з огляду на розширення у 2022-2023 роках механізму гарантування речових прав інвесторів на майбутню нерухомість, прослідковується позитивна динаміка на ринку будівельних послуг, адже прозорість правил ринку завжди призводить до інвестиційної динаміки та покращення довіри між інвестором і забудовником.